على الرغم من التأثير الكارثي لـ "COVID-19" على الاقتصاد الكندي، يستمر سوق العقارات في البلاد بالازدهار ويتوقع الخبراء أن ارتفاع الأسعار سيستمر وأن القدرة على تحمل التكاليف ستستمر في التدهور في السنوات القادمة. على مدى العامين الماضيين تصاعد إجمالي مبيعات المنازل بنسبة هائلة بلغت 76٪ بينما استمرت قيمة العقارات في الارتفاع، ومع ارتفاع تكاليف الإيجار والممتلكات وتبطئ ارتفاع الأجور مما جعل امتلاك منزل أكثر صعوبة بالنسبة للكثيرين، حيث حاليا يقوم الكنديون بالاستدانة أكثر من أي وقت مضى وفي حين أن كل هذه الأموال تتجه نحو سوق العقارات، فإن هناك صناعات وقطاعات أخرى فقيرة بالاستثمارات.

 

كيف تؤثر معدلات التضخم على سوق العقارات؟

إن سوق العقارات الكندي معقد فهو يتأثر بالهجرة والتركيبة السكانية ومعدل البناء والطلب وسوق المضاربة، حيث هناك علاقة واضحة ومرتبطة بين الأسعار ومعدلات الفائدة.

ومع استمرار انخفاض أسعار الفائدة وارتفاع تكاليف المعيشة، مما يعني أن المشترين بحاجة إلى أن يأخذوا في عين الاعتبار نوع الاستثمار الذي يبحثون عنه في العقارات سواء كان منزلاً دائماً أو عقاراً للإيجار بهدف الربح.

 

معدلات أسعار فائدة الرهن العقاري

في الأشهر الماضية كانت معدلات التضخم في كندا أعلى من التوقعات وارتفعت إلى أعلى مستوى قياسي خلال العقد الماضي، وإن البنك المركزي الكندي هو فقط من يستطيع أن يسمح للتضخم أن يرتفع بشكل مستمر لفترة طويلة قبل أن تكون هناك حاجة إلى التدخل، بينما يواصل الاقتصاد التحرك خلال مراحل إعادة الانفتاح خلال وما بعد الوباء، فإن البنك على استعداد لتحمل ارتفاع التضخم، ولكن بمجرد انتعاش الاقتصاد سوف يستجيب لضغوط الأسعار الأكثر ديمومة عن طريق الحد من التكيف النقدي.

في حين أن متوسط معدلات الرهن العقاري لا يزال أعلى قليلاً من أدنى مستوياته على الإطلاق من ديسمبر 2020، فإن السؤال المطروح هو: إلى متى يمكننا أن نتوقع ارتفاعاً في سعر الفائدة؟

 لنكن مطمئنين أننا لن نشهد ارتفاعاً فورياً في سعر الفائدة حيث يقدر البنك المركزي الكندي أنه من المحتمل ألا يحدث ذلك حتى النصف الثاني من عام 2022.

وبقراءة سوق السوق المالي حول رفع أسعار الفائدة في المستقبل فإنه يمكن للمستهلكين توقع رفع سعر الفائدة بمقدار ربع نقطة خلال العام المقبل، الأمر الذي سيرفع معدل الإقراض للفائدة لبنك كندا المركزي من أدنى مستوى قياسي له حالياً عند 0.25٪ إلى 0.50٪. وعلى الرغم من أرقام التضخم الحالية المرتفعة فإن السوق المالي في الواقع يتوقع رفع سعر أقل مما كان عليه قبل بضعة أشهر حيث إنه يتوقع الآن ثلاث ارتفاعات بمقدار 25 نقطة أساس خلال العامين المقبلين بدلاً من أربعة.

على مدى السنوات الثلاث المقبلة يتوقع البنك رفع سعر الفائدة بمقدار ربع نقطة إجمالاً، ليصل المعدل لليلة واحدة إلى 1.50٪ من 0.25٪ كما هو عليه حالياً.

 

أسعار المنازل

منذ أن بدأ الوباء ارتفعت أسعار المنازل بنحو 25٪ وحوالي 200٪ في الـ 16 عاماً الماضية، وذلك وفقاً لبيانات CREA و TREB.

وقد أظهر استطلاع للرأي كان قد أجري مؤخراً على 16 خبيراً اقتصادياً أنه بعد الارتفاع المتوقع بنسبة 16٪ في هذا العام وحده من المتوقع أن يرتفع متوسط أسعار المنازل على المستوى الوطني بنسبة 3.2٪ فقط العام المقبل، وهو يعتبر انخفاض عن الزيادة المتوقعة بنسبة 3.7٪ قبل 3 أشهر.

كما حدد الاستطلاع أيضاً أنه على مدار الـ 12 شهراً القادمة، قد تم تحديد أكبر خطر سلبي على ارتفاع أسعار الفائدة، حيث أشار بعض الخبراء المشاركين بالاستطلاع أيضاً إلى خطر انتشار متغيرات ومتحورات فيروس كورونا الجديدة في جميع أنحاء البلاد.

 

الطلب على المنازل

يتوقع الاقتصاديون أن الطلب على المنازل سينخفض تدريجياً في جميع أنحاء البلاد في العام المقبل، حتى في مناطق العقارات الساخنة مثل تورنتو وفانكوفر، على الرغم من أنه من المحتمل أن تستمر المنافسة لفترة أطول قبل أن يحدث ذلك.

في فترة ما قبل الجائحة كان سوق العقارات الكندي غير متوازن بالفعل بما يتعلق بالعرض والطلب فقد دفع الطلب الكبير إلى الارتفاع الشديد بأسعار المساكن بالنسبة لمعظم المشترين لأول مرة، وبما أن التضخم الآن في أعلى مستوياته على الإطلاق، فلن تكون الأمور سهلة خلال هذا العقد.

وترتبط مسألة العرض أيضاً ارتباطاً مباشراً بنقص المساكن الميسورة التكلفة في جميع أنحاء البلاد.

يقول الخبراء إن كندا بحاجة إلى البدء في بناء خيارات العقارات الأنسب لجميع السكان وليس فقط نسبة مئوية محددة ممن يمكنهم تحمل معدلات التضخم وتزايد الأسعار.

كما يعتقد بعض الاقتصاديين أنه لا يوجد حل لنقص العرض في المنازل على المدى القريب، حتى بعد مدى السنتين القياسي.

 

الشراء مقابل التأجير

تتعامل كندا حالياً مع أزمتين: إحداهما ناتجة عن عدم إمكانية ملكية المنازل، والأخرى بسبب التكلفة الباهظة للإيجار كبديل.

هذه الأزمة التي تواجهها في القدرة على تحمل التكاليف سيئة للغاية في الوقت الحالي لدرجة أنها قد تدفع كندا إلى مراجعة تحيزها العميق لملكية المنازل.

ولطالما كان يُنظر إلى الامتلاك على أنه النتيجة المرجوة والهدف النهائي ولكن يمكنك بدلاً من ذلك يمكنك الاستئجار لتوفير المال وتحسين الائتمان الخاص بك Credit Score  حتى تتمكن يوماً ما من امتلاك منزل.

هذا ليس مفاجئاً نظراً لأن من يمكنهم الشراء يفعلون ذلك لتجنب الإيجار المرتفع بشكل غير منطقي.

تحتاج هذه الأيديولوجية والنهج المتبع في الإسكان إلى إحداث ثورة بهدف تهدئة السوق وإعادة التوازن بين العرض والطلب على الإسكان.

 

ماذا يعني هذا لمالكي المنازل؟

كمالك لمنزل فإن رؤية ارتفاع هذه الأسعار يمكن أن يسبب بعض القلق وقد يجعلك تشعر بعدم الاطمئنان بشأن المستقبل وكيف ستتأثر به.

إذا كنت تمتلك منزلك حالياً، فمن المهم أن تُبقي ديونك تحت السيطرة والتأكد من أنك لا تتحمل أي ديون إضافية قد لا تتمكن من إدارتها عندما ترتفع الأسعار كما هو متوقع في النصف الثاني من عام 2022

اقضِ الأشهر القليلة المقبلة في تحديث ميزانيتك، مع التركيز على مدخراتك والتأكد من توفير صندوق طوارئ قوي.

 

تاريخياً كان الحصول على العقارات السكنية بمثابة ضمان ضد التضخم فعندما يزداد التضخم، تميل قيمة العقارات إلى الزيادة.

وإذا كنت تتحمل حالياً قرضاً عقارياً أو تفكر في شراء منزل جديد وكنت قلقاً بشأن الزيادة المتوقعة بسب التضخم، فإن إحدى الخطوات التي يمكنك اتخاذها لحماية نفسك هي الاحتفاظ برهن عقاري بسعر ثابت Fixed Rate يمكن أن يوفر قيامك بذلك خلال الفترات التضخمية امتلاكك قدرة كبيرة على دفع الإيجار، والذي يميل إلى الارتفاع جنباً إلى جنب مع التضخم أيضاً.

 

هل سترتفع معدلات الرهن العقاري؟

إذن كيف تؤثر المعدلات المتزايدة والزيادات المتضخمة على مالكي المنازل الذين يعملون لسداد قروضهم العقارية؟ ستؤدي هذه الارتفاعات إلى زيادة السعر الأساسي، مما سيؤدي إلى ارتفاع المدفوعات الشهرية للعديد من المقترضين ذوي الرهون العقارية المتغيرة السعر وهذا سيؤثر بشكل مباشر على القوة الشرائية للكثيرين.

وبالنسبة لأولئك الذين لديهم رهون عقارية متغيرة وذات دفوعات ثابتة، فإن مبلغ دفوعاتهم التي ستذهب نحو سداد رأس المال سينخفض بالتأكيد، وسيزداد المبلغ الموجه نحو الفائدة.

ويجب أن تضع في اعتبارك أن المقترضين ذوي الرهون العقارية ذات السعر الثابت لن يتأثروا فوراً بارتفاع الأسعار لأنهم لن يروا أي تغييرات حتى يحين موعد تجديد الرهن العقاري في نهاية مدتهم، أو عندما يختارون إعادة التمويل.

 

الخطــــوة القادمــــة

إن سوق الإسكان الكندي قد تجاوز مرحلة النمو ومع استمرار تضخم العقارات على الرغم من الوباء العالمي، فإنه من الواضح أن السوق سوف يهدأ في نهاية المطاف، ولكنه سيشهد أيضاً زيادة كبيرة في الأسعار مع انتعاش الاقتصاد وتعافيه، وسواء كنت مالك منزل حالياً أو تبحث عن منزلك الأول، فإن الإدراك (والاستعداد) لهذه التغييرات المتوقعة في السوق أمر مهم للغاية.

قم بإجراء بحثك للتأكد من أنك مستعد للتغلب على عاصفة المعدلات المتزايدة وكيف ستؤثر على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية الحالية.

ألق نظرة دقيقة وواسعة على ميزانيتك لعام 2022 حتى تتمكن من التركيز على توفير المال وسداد أكبر قدر ممكن من الديون في هذه الأثناء.

 

هل تبحث عن مزيد من المعلومات حول خيارات شراء عقارك القادم ومعدلات الرهن العقاري؟ تواصل معي الأن في أي وقت.