إذا كنت تبحث عن عقارٍ أو شقةٍ لم يتم بناؤها بعد Pre-Construction ، بدلاً من وحدة سكنية جاهزة لتنتقل إليها ، فإن طريق رحلتك سيختلف قليلاً.
هناك اختلافات كثيرة بين شراء عقار لم يتم بناؤه بعد وبين شراء عقار جاهز تم شراؤه مسبقاً ، إليك مثلاً أنك ستضطر إلى مراعاة موضوع دفع العُربون وما تليه من الأقساط عند شراء عقار لم يتم تشييده Pre-Construction ، إلى حقيقة أنك ستتمكن من أن تُخصص الميزات التي تريدها في وحدتك المستقبلية ، قائمة الاختلافات تطول.
بوضع هذا في الاعتبار ، هنا اضع لكم ملخص سريع لأكثر الأخطاء الشائعة التي ينبغي تجنبها من قِبَل أي شخص جديد في عالم شراء العقارات والملكيات الثابتة التي لم يتم بناؤها بعد.
الخطأ الأول: تجاهُل دورة المبيعات Sales Cycle عند شراء عقار لم يتم بناؤه بعد
ليس المهم في العقارات هو مكانها فقط ، فالتوقيت مهم للغاية أيضاً ، خاصة إذا كنت تبحث عن شقة لم يتم بناؤها بعد لتشتريها في تورونتو. كيف هذا؟ الأمر مرتبط في معظمه بكيفية إصدار مطوري الشقق Developers لمخزونهم من العقارات.
بدلاً من فتح باب شراء جميع الوحدات السكنية للمشترين في وقت واحد ، يقوم منشئو الوحدات السكنية باتباع دورةِ مبيعاتٍ يقومون فيها بترتيب وتقسيم إصدار الوحدات السكنية على مراحل متعددة على مدار شهور عديدة.
إن دخولك في هذه الدورة خلال المرحلة الأولى التي يقوم فيها المطوِّر بتأمين تمويلٍ للمشروع هو أمرٌ مهم للغاية لتحصُل على وحدات سكنية - لم يتم بناؤها بعد - بأقل سعر. علاوة على ذلك ، فإن هذا هو الوقت الذي يميل فيه المطورون إلى تقديم حوافز خاصة ، قد تشمل هذه الحوافز كل شيء من استعادة أموالك إلى خصومات كبيرة على التشطيبات الفاخرة ومواقف السيارات.
من الأمور الشائعة التي يقوم بها المطورون هي رفع الأسعار تدريجياً في كل مرحلة أثناء بيعهم لمخزون العقارات. أضف إلى هذا حقيقة أنك قد تمتلك مجموعة أصغر من الوحدات السكنية (والمخططات الأرضية) لتختار من بينها في المراحل التالية من دورة المبيعات الخاصة بالمشروع (عندما يكون معظم المبنى أو العقار قد تم بيعه) ويصبح الأمر واضحاً الآن كيف أنَّ اقتناص فرصة عقار لم يتم بناؤه بعد في بداية دورة المبيعات هو المفتاح.
الخطأ الثاني: أن تسير في الأمر وحدك
إن وصولك إلى دورة مبيعات المشروع في مراحلها الأولى (وبالتالي حصولك على أسعار منخفضة) يعود بدرجة كبيرة إلى عملك مع وكيل عقارات من النخبة.
يملك هؤلاء الوكلاء المتخصصين علاقات مباشرة مع منشئي العقارات والشقق ويمكنهم أن يوفروا لك إمكانية الوصول إلى الموحدات السكنية في مراحلها الأولى من دورة المبيعات - قبل أن تشهد الأسعار زيادات تدريجية ويتم شراء الوحدات السكنية المشهورة.
إذا كنت من مشتري العقارات قبل تشييدها ، فلن تحتاج إلى دفع رسوم إضافية للعمل مع وكيل من النخبة لأن عمولاتهم تتم تغطيتها من قِبَل منشئي و مطورين العقارات والشقق.
بالإضافة إلى وكيل عقارات من النخبة ، ستحتاج أيضاً إلى محامٍ بجانبك. بغض النظر عن أنه سيساعدك في فهم وتبسيط المصطلحات القانونية المعقدة ونشر جميع تفاصيل عقد البيع ، بإمكانه أيضاً أن يضمن احتواء العقد على شروطٍ مناسبة. تذكر أن العقد الذي تُبرمه مع مطور العقارات يكون ملزماً قانونياً (بمعنى أنه بمجرد توقيعك عليه فأنت ملزمٌ بكل ما في العقد من شروط) ، لذا ، من الضروري أن تقوم بتعيين محامٍ محترفٍ خلال هذه الخطوة قبل أن تكتب أي شيءٍ في العقد.
علاوة على ذلك ، فللمحامِ دورٌ رئيسي في الاعتراض على أية مشكلة في عقد البيع خلال فترة الهدنة التي تستغرق 10 أيام (فترة قصيرة يمكنك فيها إلغاء الصفقة دون حدوث أي تداعيات أو نتائج مترتبة).
الخطأ الثالث: عدم التفكير في الأسعار بموضوعية
إن شراء عقارٍ أو شقةٍ ما لم يتم بناؤها بعد له مزاياه ومنافعه الواضحة ، إليك مثلاً أنك لن تحتاج إلى الخوض في حروب تقديم العروض والمزايدات الشديدة ، وحقيقة أن العديد من أسعار الشقق التي لم يتم تشييدها بعد تعتبر تنافسية مقارنةً بأسعار الشقق الجاهزة التي تم شراؤها. ومع ذلك ، فمن المهم بالنسبة للمشترين أن يُقَلِّبوا الأسعار في عقولهم ، فقد لا تحصل دائماً على صفقةٍ جيدة بالاعتماد على المشروع والموقع فقط.
أول ما يجب على المشترين فعله هو أن يفكروا في الأسعار حسب سعر كل قدم مربع. قد يكون الأمر مغرياً عند قراءتك لجملة "يبلغ سعر الشقق بين 300 و399 الف دولار فقط" ، من المهم دائماً أن تُقدِّر المبلغ الذي ستدفعه في الوحدة السكنية حسب حجمها حتى تتمكن من أن تحسب بوضوح المساحة التي ستحصل عليها مقابل أموالك. يجب أن يجعل المشترون وكيلَهم أن ينظر في مدى تشابه الأسعار بين الوحدات الجاهزة والوحدات التي لم تُبنى بعد. وذلك بالنظر في سعر الوحدات الجاهزة المبنية حديثاً والتي تم بيعها في المنطقة لتحديد ما إذا كانت الصفقة تستحق شراء وحدة لم تُبنى بعد أم لا.
الخطأ الرابع: الشراء للحاضر ، وليس للمستقبل
في حين أنه يجب على جميع مشتري المنازل أن يكون لديهم بُعدُ نظرٍ عندما يتعلق الأمر بشراء منزلهم (مدى أو أفق استثماري بتراوح بين أربع إلى خمس سنوات ولا يقل عن ذلك) ، إلا أن الحاجة إلى مراعاة المستقبل هي أمرٌ سائدٌ في العقار أو الشقة التي لم تٌبنى بعد تحديداً. فبعد كل شيء ، أنت تشتري شقةً لن يكتمل بناؤها إلا بعد عامين على أقل تقدير.
إذا كنت مستخدماً نهائياً (هو المستخدم الذي يستعمل البضاعة أو العقار بعد الانتهاء منه تماماً) تُخطط للانتقال للإقامة في عقار أو شقة لم تُبنى بعد بعدما يكتمل بناؤها ، فسيتعين عليك أن تتخذ تدابيرَ إضافيةً لمراعاة حقيقة أن عملية الشراء التي تقوم بها لا ينبغي أن تكون مستندة إلى نمط حياتك الحالي ، ولكن تحسباً لما قد يحدث في الأعوام المقبلة.
الخطأ الخامس: ألا تأخذ في الحسبان التكاليف المخفية
هناك تكاليف إضافية زيادة على تكاليف العقار الذي تشتريه والعُربون الذي تدفعه ، يجب عليك مراعاة هذه التكاليف التي تشمل أتعاب المحامي ، وتكاليف التطوير ، والحاجة إلى دفع ضريبة المبيعات الموَحَّدة HST عند شرائك لعقارٍ أو شقةٍ لم تُبنى بعد. تعتبر الخطوة الأخيرة (دفع ضريبة المبيعات الموَحَّدة) غالباً هي أكثر خطوة مربكةٍ في عملية شراء شقة أو عقار لم يتم تشييده بعد.
من المهم أن تتحدث مع وكيل عقاراتك لتُدرك التكاليف الكاملة عند شرائك لشقة أو عقار لم يتم تشييده بعد.
الخطأ السادس: أن تفترض أن الكُتيِّبات Brochures التي تحتوي على المخططات الأرضية للعقار دقيقة 100%
حتى عند شرائك من أحد أكبر شركات تطوير الشقق والعقارات ، يتعين على المشتري الذي يرغب في شراء عقار لم يُبنى بعد ألا يدخل في صفقةٍ إلا بعد أن يعلم أن المخططات الأرضية الموجودة في الكتيبات قد تتغير في المستقبل أثناء عملية البناء. لذا ، من الضروري ألا تكتفي بهذه الكتيبات فقط ، بل عليك أن تتشاور مع وكيل عقاراتك والمطور حول التكلفة الإجمالية للمساحة القابلة للاستخدام في الوحدة السكنية بالأقدام المربعة ، وربما تجعل محاميك يقوم بإرفاق هذا المبلغ في عَقدك.
