أحد الأسئلة الأكثر شيوعًا التي يتم طرحها على أصحاب الوحدات السكنية وعلي شخصياً وهو: "لماذا تستمر رسوم الصيانة في الزيادة؟"
الجواب البسيط هو: الشركات المالكة للوحدات السكنية المشتركة هي بمثابة كيانات غير هادفة للربح مسجلة قانونياً ولا يمكنها تعويض تكاليف التشغيل المتزايدة عن طريق "جني الأموال" من أي مصادر أخرى غير رسوم الصيانة. وطالما أن تكاليف السلع والخدمات اللازمة لتشغيل المبنى ترتفع، كذلك يجب أن ترتفع رسوم الصيانة.
لذلك، فإن أفضل استراتيجية بالنسبة لهذه المجمعات السكنية هي التركيز على إدارة التكاليف بشكل دوري شهريًا (ليس فقط في وقت الميزانية) وإشراك جميع المقيمين والمالكين كجزء من الحلول القائمة.
الاعتبارات والقيود
هناك خمس فئات رئيسية من النفقات المرتبطة بالشركة المسؤولة عن الوحدات السكنية المشتركة وهي: بناء المرافق؛ عمليات البناء، مساهمات النقد الاحتياطي، الموظفين وعقود التشغيل؛ والتكاليف الإدارية العامة والتأمين. ومع ذلك، لا يمكن التحكم في كل التكاليف بشكل كامل لأن بعضها غير تقديري بشكل أساسي وبعضها يكون تقديري.
التكاليف غير التقديرية هي تلك التي لا تملك الشركة المسؤولة أي قدرة للسيطرة عليها بسبب التنافس المحدود بين مزودي الخدمة وهي مثل تكاليف (التأمين، الكهرباء، المياه) أو تكاليف أخرى بسبب اللوائح أو الامتثال للقوانين مثل (مساهمات صندوق الاحتياطي الإلزامي، اختبار إنذار الحريق الشهري، اختبارات تحميل المصعد). بالنسبة لمعظم المباني، تمثل التكاليف غير التقديرية غالبية نفقات التشغيل.
التكاليف التقديرية هي تلك التي تمتلك الشركة القدرة للسيطرة عليها بشكل جزئي او كاملة من خلال تحديد الخدمات التي ستقدم مثل (الأمن على مدار 24 ساعة، مشغل المباني)، وكذلك (عمال النظافة، والمساحات الخضراء)، وإدارة الاستهلاك (المرافق العامة للمنطقة) أو تغيير النطاق أو العمل (تقليل ساعات الأمن).
الشركات المسؤولة عن الوحدات المشتركة ملزمة قانونياً بالحفاظ على جميع العناصر والخدمات المشتركة المحددة مسبقاً في الإعلان، لذلك لا يمكن إجراء تغييرات أساسية على (أو إلغاء) هذه المرافق أو الخدمات من جانب واحد من قبل مجلس الإدارة ويجب أن تتم الموافقة عليها رسميًا من قبل جميع المالكين تقريبًا (عادة أكثر من 90 في المائة).
بالإضافة إلى ذلك، زيادة تكاليف التشغيل الإجمالية للمبنى عند انتهاء صلاحية الضمانات الخاصة بالمطورين والمصنِّعين، خاصة بعد العام الثاني، حيث تبدأ الشركة المسئولة عن الوحدات السكنية بوضع فرضيات وكذلك يجب عليها البدء في وضع ميزانية للتكاليف التي كان يفترضها الآخرون في السابق.
كما أن عمر المبنى السكني له تأثير غير متناسب مع إعداد ميزانية تكاليف المرافق خلال السنوات الخمس الأولى، لا سيما بسبب عدم وجود تاريخ للاستهلاك مع مرور الوقت وظروف الطقس المختلفة.
طبيعة وأنشطة السكان يمكن أيضا أن تؤثر على رسوم الصيانة بطرق لا يمكن التنبؤ بها، لا سيما إذا كانت هناك إجراءات قانونية مطلوبة من قبل الشركة المسؤولة عن الوحدات السكنية من اجل الامتثال أو التنفيذ.
Post a comment