ما هي الأساسيات التي يحتاج أن يعرفها مستثمري العقار الجدد
من المحتمل أن العديد من مشتري المنازل المحتملين الجدد ينتظرون بصبر فرصة للدخول والاستثمار في سوق العقار الكندي. مع الدخول في عام 2023، قد يتم فتح المجال للبعض للحصول على أول عقار لهم سواء كانت شقة أو منزل في مجمع سكني أو منزل منفصل.
قد حدثت تصحيحات في مبيعات المنازل وأسعارها في عام 2022 حيث رفع المصرف المركزي في كندا سعر الفائدة في محاولة منه لتهدئة التضخم الحاد، ما جعل سوق العقار الكندي يستقر للمرة الأولى منذ سنوات بعد أن كان في حالة غليان، على الرغم من أن هذا القرار قد يجعل المستثمرين يواجهون تكاليف اقتراض أعلى.
تقول العديد من التوقعات أن هناك مزيداً من الاستقرار بحلول عام 2023، لذلك إذا كنت ترغب بشراء عقار سكني لأول مرة وتعتقد أن العام الجديد سيكون مناسب لك للدخول إلى السوق، فما الذي عليك فعله لتحقيق حلمك؟
إليك ما تحتاج إلى معرفته:
بحسب خبراء الرهن العقاري والعقارات فإن الخطوة الأولى التي يجب على مشتري المنازل المحتملين الجدد اتخاذها هي التحدث إلى متخصص في الرهن العقاري لمعرفة ما هي الخيارات المناسبة لهم.
في حين قال الخبراء أنه يمكنك استشارة وسيط أو متخصص في الرهن العقاري في أي مؤسسة مالية، لأن هؤلاء المحترفين سيساعدونك في معرفة المبلغ الذي يمكنك إنفاقه على شراء المنزل بما يشمل الدفعة المقدمة وما سيوفره لك المقرض.
فبعد العثور على وسيط الرهن العقاري الخاص بك يجب تكوين "فريق قوي" للعمل معك في مهمة شراء المنزل. أن فريق العمل ليس مؤلفاً فقط من وسيط رهن عقاري، بل أنت بحاجة لوكيل عقارات خبير وعلى دراية بالعقارات المتواجدة في المنطقة التي تتطلع للشراء فيها، بالإضافة لمحامي عقارات لأنه الشخص الذي سينهي كل شيء ويغلق الصفقة في النهاية.
أما البعض يعتبر أن الأمر يتعلق باختيار وكيل عقارات، حيث من المهم أن يأخذ مشترو المنازل الجدد الوقت الكافي لإجراء مقابلات مع العديد من الأشخاص للعثور على الوكيل العقاري المناسب. يتمثل جزء كبير من عمل وكلاء العقارات في إرشاد المشترين حتى إتمام الصفقة، فإذا كان لديك شخص يستطيع توجيهك وتحذيرك بشأن أشياء معينة وإعدادك فهذا أفضل بشكل عام، فأنت لست بحاجة فقط لشخص يقول لك: كم هي ميزانيتك، هيا نلقي نظرة على المنازل.
فيما يتعلق بالعمل مع وكيل العقارات فإن جزء كبير من عمله يقوم على تثقيف المشتري قبل وأثناء إتمام الصفقة لأن سوق العقار الآن يمر بوقت من الصعب التكهن به، حيث لا يوجد الكثير من المنازل وعندما ننظر إلى الأسعار يكون محيراً وصعباً للغاية التوصل إلى عملية شراء جيدة للمنزل، لذلك عليك توخي الحذر عند تحديد الأشخاص الذين ستعمل معهم.
عندما تجد منزلاً تريد شرائه فإن إحدى الخطوات الأولى التي يجب عليك اتخاذها هي إرسال المعلومات إلى وسيط الرهن العقاري الذي تتعامل معه. وإذا حصلت على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري فهذا سيعطيك تقدير تقريبي لمقدار مبلغ القرص بناءً على الدفعة الأولى والمعلومات المالية الأخرى، ومن خلال إرسال هذه المعلومات إلى وسيط الرهن العقاري الخاص بك فسيزودك بتفاصيل أكثر دقة لما يمكن أن يكون الحد الأقصى لمبلغ الرهن العقاري لذلك المنزل.
أن كل عقار له ضرائب ملكية سنوية مختلفة ولذلك قد يحدث بعض التحريف للأرقام، حيث أن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه يعتمد على الضرائب، أيضاً كل شقة رسوم صيانة شهرية مختلفة والذي يمكن أن يؤثر ذلك على المبلغ الذي يمكن أن تكون مؤهلاً لاقتراضه، لذلك من المهم أن تبقي وسيط الرهن العقاري الخاص بك على اطلاع دائم.
بعد ذلك، يجب عليك التواصل مع وكيل العقارات الخاص بك لمعرفة قيمة العقار، حيث يجب أن يعطيك وكيل عقاراتك فكرة عن المجال المعقول لقيمة المنزل وذلك عن طريق اطلاعك على منازل تم بيعها مسبقاً وقريبة للمنطقة التي تريد الشراء فيها.
اليوم، في سوق العقار يتم تسعير العقارات بشكل مختلف تماماً، حيث لا يزال بعض البائعين يعرضون المنازل بأقل مما يستحقونه لإحداث حرب مزايدة، في حين يقوم آخرون برفع أسعار المنازل بأكثر مما تستحقه. لذلك تحتاج إلى معرفة قيمة المنزل بالضبط أو على الأقل الحصول على فكرة واضحة عنه، وهذه هي نقطة البداية فقط قبل تقديم أي عرض فبالنهاية إن عملية المزايدة لإتمام صفقة الشراء تعود إليك.
بمجرد تحديد سعر العرض يمكنك وضع شروط على عرضك بما في ذلك شرط التمويل وفحص المنزل، وإذا كنت تريد شراء شقة عليك أيضاً وضع شرط عند مراجعة "شهادة تقييم العقار" وهي وثيقة يمكن أن تحدد أي مشكلات مالية أو قانونية مع بائعي الشقة.
يجب على مشتري المنازل الجدد النظر أيضاً في تاريخ نقل ملكية العقار المعروض للبيع، إذا كنت مستأجراً في الوقت الراهن يجب أن يكون تم نقل الملكية على الأقل منذ 60 يوم، لأنك ستضطر إلى إعطاء المالك الحالي إشعار الدفع خلال شهرين وبالتالي ستكون مستأجراً ومالكاً لمكانين لفترة طويلة في نفس الوقت وهذا ليس ضرورياً. إذا كان البائع يريد إتمام نقل الملكية بشكل سريع للغاية وكنت جاهزاً لتلبية ذلك، فبالتأكيد قد ترغب في جعل هذا الجزء من استراتيجية التفاوض الخاصة بك، حيث تحاول إقناع البائع بإعطائك سعر أفضل قليلاً في حال قمت بنقل الملكية خلال الوقت الذي يريدونه.
تراجع سوق العقار الكندي في عام 2022، لذلك قام العديد من المقرضين بزيادة معدلات الإقراض استجابة لرفع أسعار الفائدة من قبل المصرف المركزي في كندا، مما يجعل من الصعب الحصول على قرض عقاري. حيث تبلغ معدلات الإقراض الرئيسية في البنوك الكندية الرئيسية حالياً 6.45%، أي بمقدار رفع 50 نقطة أساس من 5.95% انعكاساً لرفع الفائدة من قبل المصرف المركزي في كندا الذي رفع سعر الإقراض الرئيسي إلى 4.25% في 7 ديسمبر، وكان ذلك المرة السابعة التي يرفع فيها البنك المركزي لأسعار الفائدة لعام 2022 منذ مارس بعد أن استقر عند 0.25% لمدة عامين بعد ظهور جائحة COVID-19 في عام 2020.
سيصدر المصرف المركزي في كندا إعلانه القادم لسعر الفائدة في 25 يناير هذا العام، وتشير التوقعات الى حدوث توقف مؤقت في رفع أسعار الفائدة على الرغم من توقع بعض الاقتصاديين أن أسعار الفائدة ستصل إلى ذروتها في عام 2023.
في بعض الأسواق الكندية، قد يكون من الصعب على مشتري المنازل الجدد شراء العقارات وخاصة من طبقة ذوي الدخل الواحد، فإذا كان الكنديون يسعون للحصول على رهن عقاري من أحد المقرضين الرئيسيين فقد يمرون بما يسمى "اختبار التحمل" الذي يجريه المنظم المصرفي، وأي كندي يكون مؤهل عندما يحصل على نسبة 5.25% أو إذا كان لديه معدل عقد الرهن العقاري +2%، حيث يتم اتخاذ الأعلى بينهما.
يمكن للكنديين زيادة فرصهم في الحصول على قرض عقاري عن طريق زيادة الدفعة الأولى سواء كان ذلك من مدخرات إضافية أو مساعدة مالية من العائلة أو الأصدقاء. وأنه يمكنهم أيضاً البحث عن كفيل أو ضامن بشأن رهنهم العقاري لكن هذا قد لا يساعد دائماً. إذا كان لديهم كفيل أو ضامن يمتلك وظيفة بدوام كامل وممتلكات بدون ضرائب أو ديون، فهذا رائع أنت تضيف دخلاً إضافياً لكن دون وجود أي التزامات إضافية عليك، ولكن إذا كان هذا الكفيل أو الضامن لديه ديون خاصة به أو كان لديه رهن عقاري على عقار أو كان لديه مسؤولية مستحقة مثل بطاقات الائتمان أو أقساط السيارة، فقد يؤدي ذلك في الواقع إلى تقليل فرصك في الحصول على القرض.
إذا واجه الكنديون مشكلة في الحصول على قرض عقاري من أي بنك "الطريقة التقليدية"، فهناك بدائل للحصول على قرض مثل الاتحادات الائتمانية. هذه الطريقة يمكن ان يكون فيها بعض المخاطر وذلك لأن هذه الاتحادات تطلب عادة دفعة أولى أكبر وتأتي قروضهم بسعر فائدة أعلى. ليس بالضرورة أن يكون الحصول على رهن عقاري من مقرض بديل أسهل من الطريقة التقليدية، لأن لها مخاطر خاصة إذا أراد المرء السير بهذه الطريقة.
السؤال حول ما هو أفضل: الحصول على رهن عقاري قصير الأجل وهو الخيار التقليدي للكنديين حيث يتم تعيين مدفوعات الرهن العقاري لفترة محددة، أو الحصول على الرهن العقاري ذو سعر الفائدة المتغير والذي يكون عرضة للتغيير اعتماداً على قرارات البنك المركزي في كندا. يتعلق الاختيار بين الخيارين بمدى ارتياح المشتريين الجدد تجاه المخاطرة،. أنا شخصياً أفضل القليل من المخاطرة لأني أعتقد أن سعر الفائدة الرئيسي سيتراجع في النهاية ولكن قد يستغرق عام أو عامين. الآن، إنه أعلى بكثير من سعر الفائدة الثابت لكن يمكن البدء بتوفير بعض المدخرات في السنوات الثالثة والرابعة والخامسة من فترة الخمس سنوات للرهن العقاري ذو سعر الفائدة المتغير.
فمثلاً قد تكون تمشي في الشارع وترى منزلاً معروضاً للبيع وتعقد الصفقة وفجأة أصبحت الآن مستثمراً في السوق وتتطلع للشراء مرة أخرى، أنت فقط لا تعرف أبداً متى تأني الفرصة المناسبة ولهذا السبب أحب المخاطرة التي تمنح مزيداً من المرونة.
في حين كان هناك تركيز كبير على مر السنين على الادخار للدفعة الأولى، هناك تكاليف أخرى يحتاجها مشترو المنازل الجدد لتحديد الميزانية. اوصي من يسكن في تورنتو وضواحيها، بأن يضع العملاء ميزانية تتراوح بين 2-3% من سعر الشراء لتغطية التكاليف، لأن رسوم المحامي وضريبة نقل ملكية العقارات قد تختلف من مقاطعة إلى أخرى. قد يحصل مشترو المنازل الجدد على سلسلة من الحوافز الحكومية الفيدرالية بما في ذلك حافز شراء أول منزل وهو مبادرة في مدينة أوتاوا تمنح بعض مشتري المنازل الجدد الذين يريدون شراء منزل للمرة الأولى قرضاً بدون فوائد يتراوح بين 5-10% من تكلفة المنزل. بالإضافة لذلك إذا دفع مشترو المنازل الجدد دفعة أولى تقل عن 20% من سعر المنزل، فسيلزمهم الحصول على تأمين للرهن العقاري.
شخصياً لقد رأيت بعض الأشخاص الذين يشترون المنازل بأقصى مبلغ يمتلكونه لدرجة لا يمكنهم تحمل تكلفة الأثاث عندما ينتقلون إلى المنزل، بالطبع لا تريد أن تضع نفسك في هذا الوضع حيث ستشتري منزلاً لكنك ستنام على الأرض لأنك لا تستطيع شراء سرير.
انا ارى أنه من الصعب للغاية تحديد الوقت المناسب لدخول السوق، ومع ذلك تقدم تقارير السوق الحديثة بعض الأفكار حول الاتجاه الذي يمكن أن يتجه فيه السوق في عام 2023. فمؤخراً توقعت Re / Maxالإخبارية أن العام الجديد قد يشهد عودة "التوازن" إلى السوق، بينما في شهر أكتوبر توقع تقرير مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) أن أسعار المنازل ستستأنف "اتجاهها التصاعدي" في النصف الثاني من العام.
انصح مشتري المنازل الجدد بمراقبة السوق، وعندما يرون منزل مناسب للشراء فليعقدوا الصفقة لأن هذه فرصة قد لا تأتي مرة أخرى، حالياً هو وقت مناسب للمشترين للدخول في السوق لأنها في حالة هدوء، ويجب أن تأخذ الوقت الكافي لاتخاذ هذا القرار الكبير في حياتك.
مع ذلك فإن محاولة شراء منزلك لأول مرة يمكن أن تكون مرهقة، لذلك اوصي مشتري المنازل الجدد أن يكونوا واقعيين بشأن ما يريدون. بشكلٍ عام الشيء الوحيد الذي يجعل الأمر محبطاً بعض الشيء هو عندما تنظر إلى العقار الذي يمكنك تحمل نفقته ومن الممكن أن لا يكون منزل أحلامك، فإذا كنت مشترياً لأول مرة حاول البحث عما يناسبك شخصياً.
إذا كنت تبحث عن منزل يحتاج إلى بعض أعمال الترميم فهذا منزل جيدٌ للاستثمار، لأنك في نهاية المطاف تحصل على هذا المنزل أقل من قيمته السوقية من الناحية النظرية، لأن تلك المنازل لا تحصل على العديد من العروض اليوم. أما إذا كنت تريد حل كل شيء من اليوم الأول فسيكون الأمر صعباً قليلاً.
في النهاية، إنه من المهم التخطيط لعملية الشراء، إن تقديم العرض والحصول على التمويل هو سهلٌ إلى حد ما، إلا أن التخطيط هو ما يقرب 80% من العملية برمتها، لذا طالما بقيت على اتصال مع أشخاص قادرين على مساعدتك كي تفهم ما يحدث في السوق، فسيكون الأمر أسهل عليك كثيراً وأقل إرهاقاً. تستطيع التواصل معي في أي وقت حيث يمكنني تقديم المساعدة الكاملة في البيع والشراء والاستثمار في سوق العقارات الكندي.
