هناك العديد من المقالات الإخبارية عن التباطؤ في سوق إسكان تورونتو،ويتوقع الكثير من متنبئى الصناعة حدوث إنهيار مفاجئ. في حين أنه من السهل الاعتقاد بأن بضعة أسابيع تمر ببطء هى علامة على شيء أكبر، وإجراء تحليل أكثر تعمقاً يكشف أن سوق تورونتو لا تزال قوية جداً. هذا على الأرجح مجرد توقف مؤقت، وفيما يلي خمسة أسباب تفسر لماذا الأسعار والنشاط في سوق الإسكان سترتد قريبا إلى الوراء وستستمر في الصعود.
- بالنسبة لغالبية مشترى المنازل، لم يتغير شيء
- إن خطة الإسكان العادل في أونتاريو التي أُطلقت في 20 أبريل تألفت من 16 استراتيجية مختلفة لجعل كلا من مبيعات المنازل والإيجارات المنزلية أكثر توازنا بين المشترين والبائعين. والشاهد هو أن أيا من هذه الاستراتيجيات لن يكون لها أي تأثير على غالبية مشتري المنازل اليوم - أي الناس الذين يعيشون في تورونتو ويشترون منزلا للعيش فيه. ولا تزال جميع العوامل الأخرى هي نفسها، مثل أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً، واقتصاد قوي، وتدفق مستمر من الناس والشركات الجديدة نحو تورونتو. وفي وقت قصير، سوف يدرك المشترون والبائعون أن مواقفهم لم تتغير مع القواعد الجديدة المعمول بها، ويستأنفون نفس النشاط الذي كان يحدث قبل 20 أبريل.
- المشترون الأجانب يمثلون نسبة صغيرة من السوق، و لن تمنعهم أى ضريبة من الشراء في تورونتو
- وربما كان الجزء الأكثر طموحا من خطة الإسكان العادل في أونتاريو هو ضريبة بنسبة 15% على المشترين الأجانب. فمن أول وهلة قد يبدو أن هذا وحده يمكن أن يهدئ السوق، ولكن سيكون حقا فقط له تأثير معتدل. إن أحدث دراسة من مجلس العقارات التابع لتورونتو تفيد أن 4.9٪ فقط من المشترين في تورونتو من الخارج، وعلى الرغم من أن العدد ليس دقيقا، يمكننا أن نتأكد من أن المشترين الأجانب لا يمثلون سوى نسبة صغيرة من جميع الصفقات. وقد تبدو الضريبة التي تبلغ 15% مرتفعة جدا بالنسبة للبعض، ولكن الشخص الذي يتطلع إلى شراء عقار في الخارج ليس مشتري لمنازل متوسطة الحال/عادية. مع كل الاضطرابات والشكوك في العالم اليوم، تمثل عقارات تورونتو استثمارا آمنا جدا، وسوف ينظر العديد من المستثمرين في ضريبة الـ 15٪ ببساطة كتكلفة ممارسة الأعمال التجارية.
- تطلع إلى فانكوفر!
- في أغسطس من العام الماضي، نفذت فانكوفر مجموعة مماثلة جدا من القواعد، منها ضريبة المشتري الأجنبي البالغة 15%، كان لها بالتأكيد تأثير في البداية، ومثل تورونتو، فانكوفر شهدت انخفاض أسعار تصل إلى خمسة في المئة خلال الأشهر الخمسة المقبلة. من هناك، استقرت الأمور، و عاد النشاط الآن مرة أخرى إلى المستويات السابقة مع أسعار تشهد سجلات جديدة. كل القواعد الجديدة المعمول بها في فانكوفر ضربت زر التوقف لمدة 10 أشهر، والآن السوق نشيط كما كان من قبل. إذا كان هناك أي سوق عقارات في العالم بإمكانه أن يكون بمثابة مماثل جيد لـ تورونتو، سيكون فانكوفر، ومن الواضح أن التغييرات التي أجراها هناك لن يكون لها أي آثار بعيدة المدى.
- ألم نسمع هذا من قبل؟
- لقد عملت مع الناس الذين يقومون بشراء وبيع المنازل في تورونتو لأكثر من ثماني سنوات، ويبدو أن كل شهر كان هناك مقال جديد حول كيف أن سوق إسكان تورونتو سوف تنهار. منذ عام 2009 ، يمكنك أن تجد آراء من البنوك الكبرى تقول أن سوق الإسكان في تورونتو مبالغ فيه بنسبة تتراوح بين 20 و 30 في المائة، وأن هناك إنهيار يوشك أن يحدث. وفي ذلك الوقت تضاعفت الأسعار تقريبا. وكما كتبت في مدونة سابقة، فإن هؤلاء المحللين رفيعي المستوى لا يأخذون بعين الاعتبار أن بائعي المنازل لديهم مشاعر، وسوف يرفضون بيعها للخسارة.
- معظم مالكي المنازل لا يعاملون منازلهم كما لو كانوا يعاملون الأسهم التي يستثمرون فيها، ونحن نرى هذا في السوق الحالية كما لو أن الباعة لا يحصلون على أسعار ترضيهم ، فإنهم إما أن يكونوا صبورين وينتظروا حتى يأتي مشترى فى متناول أسعارهم، أو أنهم سيختاروا فقط البقاء في منزلهم لفترة أطول. ومن شأن انهيار السوق أن ينطوي على الكثير من الناس الذين يبيعون لخسارة فادحة، وبدون أي عوامل خارجية أخرى، فإن الباعة يفضلون العيش فى أماكنهم من أن تصيبهم خسارة على منازلهم.
- لم يتغير العرض والطلب
- هذا هو العامل الأهم هنا، حيث أن نقص المعروض إلى جانب الطلب الكبير على السكن هو ما خلق سوق الإسكان الحالي حيث ارتفعت الأسعار. في حين أن خطة الإسكان العادل في أونتاريو لديها عناصر من شأنها أن تزيد من العرض، لن يتم تنفيذها لعدة سنوات، وحتى ذلك الحين ليس من المرجح أن تخلق ما يكفي من العرض لتحقيق التوازن في السوق. تحتل تورنتو بإنتظام مرتبة واحدة من أفضل المدن في العالم للعيش فيها، لذلك ليس من المُدهش وجود مثل هذا الطلب على العقارات هنا. هناك المزيد من الناس ينتقلون إلى المدينة كل عام، وسوف يستمر هذا العدد في الزيادة. وإن لم يكن هناك المزيد من التغييرات التي تطرأ على القواعد في المستقبل، أو أن أسعار الفائدة تزداد بسرعة، فإن سوق الإسكان في تورونتو يأخذ وقفة قصيرة قبل أن تستمر الأسعار والنشاط في الصعود.
