عشر 10 أشياء يجب أن تعرفها عن شراء الشقق قيد الانشاء في تورنتو

سوق الشقق قيد الانشاء في تورنتو في قمة نشاطه مرة أخرى. وهناك 10 أشياء يجب عليك معرفتها قبل أن تقع في غرام هذا النوع من العقارات:

1- العربون:

عندما تشتري شقة جاهزة في تورونتو فأنت تدفع في الغالب عربون 5% -من المبلغ المتفق عليه- عند التوقيع. بصورة عامة تطالب شركات البناء بنسبة أعلى بكثير كعربون، وذلك من أجل تمويل عمليات التشييد قد تصل هذه النسبة إلى (15 أو 20%) وغالبا كمبالغ محددة بـ 3 آلاف دولار، و5 آلاف دولار.. الخ. ويُدفع العربون قبل توقيع الاتفاقية. ورصد 5% خلال 10 أو 15 يوم.

بعد ذلك تكون هنالك طرقاً مختلفة لدفع ما تبقى من العربون، على سبيل المثال: 5% إضافية بعد 30 يوم، و5% بعد 90 يوم، و5% بعد 180 يوم. أو في بعض الأحيان يتم توقيت العربون مع مراحل التشييد (5% عند بناء الطابق الأرضي، 5% عند الإشغال.. الخ

على كل، كن مستعداً للدفع لشركة البناء عربوناً كبيراً من أجل الشقق قيد الإنشاء.

2- فترة تهدئة (10 أيام):

في اونتاريو لكل مشتري فترة 10 أيام ليعيد النظر في عملية الشراء. وخلال هذه الفترة على المشتري الترتيب من أجل الحصول على موافقة مسبقة للتمويل، ومراجعة العقد مع محاميه الخاص. وإذا غيّر المشتري رأيه خلال هذه الفترة (لأي سبب من الأسباب) يمكنه التراجع عن العقد واستعادة عربونه كاملاً دون أي خصم.

3- الانتظار ثم الانتظار ثم الانتظار:

بينما تعطي شركة البناء تاريخاً متوقعاً لاكتمال المبنى، فإنه من النادر جداً اكتمال البناء في الوقت المحدد. لشركة البناء الحق في التأجيل (لمختلف الأسباب) لوقت طويل. التأخير الفعلي والغرامات على شركة البناء "إن وجدت" يتم تحديدها في اتفاقية البيع والشراء. لكن من واقع خبرتنا ضع في الحسبان فترة تأخير لا تقل عن 6 شهور وقد تصل إلى سنتين.

4- الثابت الوحيد هو التغير:

لشركات البناء فسحة معقولة لعمل تغييرات على الوحدات والمباني، حتى بعد بيعها. لقد شهدنا شركات بناء تضيف أو تزيل طوابق، وتُغير المخطط وتقرر أن البركة التي في سطح المبنى يجب أن تكون الآن في القبو. المشترون محميون من أي تغيير جوهري. لكن قد تصيبك الدهشة عند معرفة ما الذي يعتبر ولا يعتبر "جوهرياً". لذا قم بقراءة اتفاقية البيع جيداً، وجهّز نفسك لتكون مرناً.

5- فترة الإشغال المؤقت:

بعد اكتمال بناء الشقق قيد الإنشاء وجاهزيتها للسكن، هناك فترة تسمى الإشغال المؤقت (حيث يمكن للمشتري الانتقال للسكن فيها). خلال هذه الفترة لم يصبح المشتري المالك الفعلي بعد. ببساطة دفع المشتري مالاً يساوي تقريباً دفعة رهن العقار + رسوم الملكية + الضرائب. لم يتم نقل ملكية الأرض بعد، كما لم يتم إعطاء رهن عقاري.

6- عادة ما تكون الرسوم في المباني الجديدة منخفضة بشكل تعسفي:

جزء من هذا الأمر يعود إلى أنهم قاموا بالتقدير مقدماً (قبل سنوات من بناء العقار). والجزء الآخر يعود إلى أنهم لا يعرفون التكلفة الحقيقية لتشغيل لمبنى. تدفعني شكوكي للتساؤل عما إذا كانت هذه استراتيجية لزيادة المبيعات أيضاً.

على كل، توقع أن تزيد رسوم العقار في المباني الجديدة زيادة كبيرة خلال أول سنتين (عادةً حوالي 10-20%)

7- تسجيل الملكية العقارية المشتركة:

بمجرد اجتياز المبنى لجميع عمليات الفحص والتدقيق التي تجريها المدينة، ومروره خلال كل العمليات من أجل أن يكون قانونياً، يصبح المبنى مسجلاً رسمياً.

خلال فترة التسجيل هذه تنتقل الملكية للمشتري، وتدخل الرهون العقارية حيز التنفيذ، ويصبح المشتري هو المالك الرسمي. قد تستغرق فترة التسجيل هذه من 3 شهور وحتى سنتين (في الغالب تحدث خلال 4 إلى 8 شهور بعد بداية انتقال الناس في فترة الاشغال المؤقت).

8- رسوم الإغلاق:

بعد أن يتم تسجيل الوحدة رسمياً واكتمال عملية الشراء، ستكون مسؤولاً عن كل تكاليف الإغلاق التي لا تنطبق على الوحدات الجاهزة. تنطبق تسويات شركات البناء هذه على جميع مشاريع البناء الجديدة، والتي تتضمن تكاليف التطوير والتعليم، وضريبة المبيعات المنسقة على الأجهزة، والمرافق.

 تكاليف الإنهاء هذه قد تصل لـ 1-3% من سعر الشراء الأصلي (هناك حديث أن المستقبل القريب سيشهد تضاعف رسوم التطوير في تورنتو). إذا كنت تنظر إلى أخذ عقد شخص آخر عن طريق نقل الملكية، تأكد من أن المشتري الأصلي قد غطى هذه التكاليف عند شرائه للوحدة. وفي حالة عدم قيامه بذلك، تأكد من تخصيصك لمبلغاً كبيراً من أجل تكاليف الإغلاق.

9- صندوق احتياطي الملكيات العقارية المشتركة:

عندما تشتري شقة قيد الانشاء عليك المساهمة برسوم شهرين لصندوق احتياطي العقار (صندوق الحالات الطارئة). عادة ما يحدث هذا في فترة الاغلاق.

10- ضريبة المبيعات المنسقة HST:

بعكس الملكيات العقارية المشتركة الجاهزة، فإن الملكيات الجديدة تخضع لضريبة المبيعات المنسقة HST . إذا كنت المستعمل النهائي (تعيش في الوحدة بنفسك)، فستكون مؤهلاً للحصول على خصم هذه الضريبة. أما إذا كنت مستثمراً فقد تدفع -عند الإغلاق- آلاف الدولارات كضريبة.

 قوانين ضريبة المبيعات المنسقة HST  مربكة للغاية، لذا تأكد من الحصول على المشورة القانونية حول إذا ما كنت مؤهلاً للحصول على خصم الضريبة، وذلك قبل شراء الشقق قيد الإنشاء.

شراء الشقق قيد الانشاء ليس أمراً بسيطاً كشراء عقاراً جاهزاً. تذكر دائماً أن الموظفين في مركز المبيعات يعملون لدى شركة البناء، ووظيفتهم هي الحصول على أفضل الأسعار والشروط بالنسبة للشركة وليس بالنسبة لك أنت. إذا كنت تفكر في شراء عقار قيد الانشاء، احرص على الاتصال بي.

Ara Margos

416.569.9194

Ara@AraMargos.com

www.AraMargos.com